Ginberia · Proyecto Exclusivo · Uluwatu, Bali Ginberia · Exclusive Project · Uluwatu, Bali

Firo Wellness
Resort.
Uluwatu, Bali.

25 villas privadas sobre los acantilados del Índico. Inversión participativa desde 10.000€ en un pool de activo real con rentabilidad del 21,5% anual y 6 noches de uso gratuito.

25 private villas on the cliffs of the Indian Ocean. Participatory investment from €10,000 in a real asset pool with 21.5% annual return and 6 free nights of use per year.

Hablar con Ginberia Talk to Ginberia ← Ver todos los proyectos ← All projects
25hab.
Villas con terraza y baño privado Villas with private terrace & bathroom
21,5%
Rentabilidad anual estimada Estimated annual return
6noches
Uso gratuito · oct – may Free use · Oct – May

La rentabilidad del 21,5% anual es una proyección / forecast basada en las hipótesis del plan de negocio (ocupación, ADR, costes operativos). No constituye una promesa ni garantía de retorno.

The 21.5% annual return is a forecast / projection based on business-plan assumptions (occupancy, ADR, operating costs). It is not a promise or guarantee of returns.

La Visión · Uluwatu The Vision · Uluwatu

Un retiro de impacto.
Un activo de primer nivel.

An impactful retreat.
A prime-level asset.

Uluwatu es la zona más exclusiva del sur de Bali. Sus acantilados de piedra caliza blanca, el Océano Índico y el templo milenario la han convertido en destino de referencia global. A 20 minutos del aeropuerto internacional de Bali, con acceso directo a las mejores olas del mundo y una oferta wellness que no para de crecer.

Firo Wellness Resort nace en este entorno con una tesis clara: 25 villas boutique gestionadas como un activo colectivo, con retiros curados, infraestructura de primera categoría y un modelo de inversión participativa que distribuye riesgo y retorno de forma proporcional entre todos los inversores.

Uluwatu is the most exclusive area of southern Bali. Its white limestone cliffs, the Indian Ocean and the ancient temple have made it a global reference destination. 20 minutes from Bali International Airport, with direct access to the world's best waves and a wellness scene that keeps growing.

Firo Wellness Resort was born in this setting with a clear thesis: 25 boutique villas managed as a collective asset, with curated retreats, first-class infrastructure and a participatory investment model that distributes risk and return proportionally among all investors.

Uluwatu Bali cliffs ocean
850K€
Coste total del proyecto Total project cost
Ginberia aporta el 10% del equity con capital propio. Alineación de intereses desde el primer día. Ginberia contributes 10% of equity with own capital. Interest alignment from day one.
80%
Ocupación proyectada Projected occupancy
Basada en datos reales del mercado wellness en Bali. ADR medio de 50€ por noche. Based on real data from Bali's wellness market. Average ADR of €50 per night.
182K€
Ingresos netos anuales Annual net revenue
Sobre ingresos brutos de 365.000€/año tras comisiones de distribución y gestión. On gross revenue of €365,000/year after distribution and management commissions.

Las cifras de ocupación, ingresos y rentabilidad son proyecciones / forecast del plan de negocio. No constituyen una promesa ni garantía de retorno. Los retornos reales pueden variar según la ocupación, ADR y costes operativos efectivos.

Occupancy, revenue and return figures are projections / forecast of the business plan. They do not constitute a promise or guarantee of returns. Actual returns may vary depending on effective occupancy, ADR and operating costs.

Por qué este proyecto Why this project

Las claves del
éxito del proyecto

The keys to
project success

No es casualidad. Firo Wellness Resort está construido sobre cinco ventajas competitivas difíciles de replicar: ubicación, coste, experiencia, demanda y estructura.

No coincidence. Firo Wellness Resort is built on five hard-to-replicate competitive advantages: location, cost, experience, demand and structure.

01
Proyecto modular de bajo coste Low-cost modular project
Construcción modular adaptable que reduce el capex inicial, el riesgo de ejecución y el tiempo de obra. Escalable sin grandes reformas estructurales. Adaptable modular construction that reduces initial capex, execution risk and build time. Scalable without major structural changes.
02
Uluwatu: la zona de moda Uluwatu: the trending area
El epicentro del turismo premium en Bali. A 20 minutos del aeropuerto internacional, con acantilados únicos, surf de clase mundial y el templo más icónico de la isla. The epicenter of premium tourism in Bali. 20 minutes from the international airport, with unique cliffs, world-class surf and the island's most iconic temple.
03
Costes locales de gestión bajos Low local management costs
Mano de obra cualificada a coste local. Personal de servicio, mantenimiento y operación significativamente más barato que en Europa. El margen operativo lo refleja. Qualified labour at local cost. Service, maintenance and operations staff significantly cheaper than in Europe. The operating margin reflects this.
04
+15 proyectos previos en Bali +15 prior projects in Bali
El equipo de Ginberia ha ejecutado más de 15 operaciones en Bali. Conocemos la regulación, los proveedores locales, los errores a evitar y las oportunidades reales. The Ginberia team has executed more than 15 operations in Bali. We know the regulations, local suppliers, mistakes to avoid and real opportunities.
05
Demanda wellness en máximos Wellness demand at peak
El turismo de bienestar es el segmento de mayor crecimiento en Asia Pacífico. Bali es el destino número uno del segmento. La demanda supera la oferta de calidad. Wellness tourism is the fastest-growing segment in Asia Pacific. Bali is the number one destination in the segment. Demand exceeds quality supply.
06
Pool de activo colectivo Collective asset pool
Inversión en el total del resort, no en una villa concreta. Riesgo e ingresos distribuidos proporcionalmente. La estructura te protege frente a la variabilidad individual. Investment in the whole resort, not a specific villa. Risk and income distributed proportionally. The structure protects you against individual variability.
Instalaciones Facilities

Diseñado para
el bienestar total

Designed for
total wellbeing

Materiales naturales, arquitectura balinesa contemporánea y una propuesta de actividades que eleva el ticket medio y construye demanda recurrente. Cada espacio maximiza tanto la experiencia del huésped como el valor del activo.

Natural materials, contemporary Balinese architecture and an activities offering that raises the average ticket and builds recurring demand. Every space maximises both the guest experience and the asset value.

25 Villas PrivadasPrivate Villas
Baño en suite y terraza privada con vistas al Índico o jardín tropical. Acabados premium en teca, bambú y piedra volcánica de Bali. En-suite bathroom and private terrace with views of the Indian Ocean or tropical garden. Premium finishes in teak, bamboo and Balinese volcanic stone.
Infinity Pool
Piscina de borde infinito sobre el acantilado con vista directa al Océano Índico. El elemento visual más potente del proyecto — y el más fotografiado. Infinity edge pool on the cliff with direct views of the Indian Ocean. The most powerful visual element of the project — and the most photographed.
Open-Air Gym · Sauna · Ice Bath
Gimnasio con estructura de bambú y equipamiento de primer nivel, sauna finlandesa e ice bath para protocolos de recuperación avanzada. Bamboo-framed gym with first-class equipment, Finnish sauna and ice bath for advanced recovery protocols.
Espacios de Retiro Retreat Spaces
Sala de yoga y meditación, zonas de terapia bodywork, jardín zen y restaurante de cocina consciente con ingredientes locales de Bali. Yoga and meditation hall, bodywork therapy areas, zen garden and a conscious cuisine restaurant with local Balinese ingredients.
Resort pool Bali
El Concepto The Concept

Un resort vivo.
Retiros con alma.

A living resort.
Retreats with soul.

Bali landscape wellness retreat

Más allá del alojamiento, Firo opera como destino de retiros curados: programas de 3 a 7 días que combinan bienestar físico, mental y espiritual en el entorno único de Bali. Grupos reducidos, experiencias auténticas y un ticket por persona que maximiza el ingreso por habitación y diversifica la demanda estacional.

La combinación de alojamiento libre y retiros grupales optimiza la ocupación en temporada baja y construye una comunidad recurrente. Los inversores forman parte de esa comunidad: 6 noches gratis al año, de octubre a mayo, por cada 10.000€ invertidos.

Beyond accommodation, Firo operates as a curated retreats destination: 3 to 7-day programmes combining physical, mental and spiritual wellbeing in Bali's unique setting. Small groups, authentic experiences and a per-person ticket that maximises room revenue and diversifies seasonal demand.

The combination of free accommodation and group retreats optimises off-season occupancy and builds a recurring community. Investors are part of that community: 6 free nights per year, October to May, for every €10,000 invested.

Yoga & MeditaciónMeditation Surf · Uluwatu Templos SagradosSacred Temples Ice Bath · Sauna Trekking VolcánicoVolcano Trekking Ceremonias BalinesasBalinese Ceremonies Sound Healing Retiros de SilencioSilent Retreats Cocina ConscienteConscious Cuisine Excursiones CulturalesCultural Excursions
Modelo Financiero Financial Model

Los números
son la estrategia

The numbers
are the strategy

Modelo conservador sobre datos reales del segmento wellness en Bali. ADR de 50€/noche, ocupación del 80% y estructura de costes que incluye todas las comisiones de distribución y gestión operativa.

Conservative model based on real data from Bali's wellness segment. ADR of €50/night, 80% occupancy and a cost structure that includes all distribution and operational management commissions.

Rentabilidad anual estimada · Por 10.000€ invertidos Estimated annual return · Per €10,000 invested
21,5%
+ 6 noches gratuitas/año en temporada baja · oct – may + 6 free nights/year in low season · Oct – May
Proyección / forecast — no promesa ni garantía de retorno. Forecast / projection — not a promise or guarantee of returns.
Cuenta de resultados anual estimada Estimated annual P&L
HabitacionesRooms 25 unidadesunits
ADR medio por nocheAverage nightly ADR 50 €
Ocupación proyectadaProjected occupancy 80%
Noches vendidas / añoNights sold / year 7.300
Ingresos brutos / año Gross revenue / year 365.000 €
− Comisiones Booking/Airbnb (20%)− Booking/Airbnb commissions (20%) 73.000 €
− Gestión operativa (20%)− Operational management (20%) 73.000 €
− Suministros y extras (10%)− Supplies & extras (10%) 36.500 €
Ingresos netos / añoNet revenue / year 182.500 €
Inversión Modular Modular Investment

Módulos de 10.000€

El proyecto se divide en módulos iguales de 10.000€. Puedes entrar con uno o varios módulos. Cada módulo te da exactamente la misma participación proporcional: ingresos, riesgo y derechos de uso en la misma proporción. Sin mínimos absurdos, sin concentración de riesgo.

€10,000 Modules

The project is divided into equal modules of €10,000. You can enter with one or several modules. Each module gives you exactly the same proportional stake: income, risk and usage rights in the same proportion. No unreasonable minimums, no risk concentration.

85
Módulos totales Total modules
10K
€ / módulomodule
1,18%
Por módulo Per module
6
Noches/módulo Nights/module

Por cada 10.000€ invertidos Per €10,000 invested

Participación en el activo Stake in the asset
1,18%
10.000€ ÷ 850.000€ = 1,176% del resort y sus ingresos netos €10,000 ÷ €850,000 = 1.176% of the resort and its net revenue
Retorno anual en cash Annual cash return
2.147€
182.500€ netos × 1,176% de participación proporcional €182,500 net × 1.176% proportional stake
Rentabilidad anual estimada Estimated annual return
21,5%
Sobre inversión de 10.000€ sin apalancamiento On €10,000 investment with no leverage
Plus · Uso gratuito anual Plus · Free annual use
6 nochesnights
En el resort · temporada baja oct – may · por cada 10K€ invertidos At the resort · low season Oct – May · per €10K invested
Proyecciones / forecast. Los cálculos de participación, retorno anual y rentabilidad se basan en las hipótesis del plan de negocio (ocupación 80%, ADR 50€, estructura de costes detallada arriba). No constituyen una promesa ni garantía de rentabilidad. Los retornos reales dependerán del desempeño efectivo del resort. Projections / forecast. Stake, annual cash return and IRR calculations are based on business-plan assumptions (80% occupancy, €50 ADR, cost structure detailed above). They do not constitute a promise or guarantee of returns. Actual returns will depend on the resort's real performance.
Condiciones de Entrada Entry Conditions

Tu participación
en el activo

Your stake
in the asset

Acceso al proyecto a través de tickets de 10.000€. Cada ticket otorga participación proporcional en los ingresos netos del resort, derechos de uso y voto. El modelo pool distribuye el riesgo entre todos los inversores de la operación.

Access to the project through €10,000 tickets. Each ticket grants proportional stake in the resort's net revenue, usage rights and voting rights. The pool model distributes risk among all investors in the operation.

Ticket mínimo Minimum ticket
10.000€
Cada múltiplo de 10.000€ suma participación proporcional y 6 noches adicionales de uso anual en temporada baja. Each multiple of €10,000 adds proportional stake and 6 additional nights of annual use in low season.
Participación & Uso Stake & Use
1,18%
Del activo total y sus ingresos netos. Más 6 noches/año en habitación doble en temporada baja. Transferible entre familiares directos. Of total asset and its net revenue. Plus 6 nights/year in a double room in low season. Transferable to immediate family.
Coste total del proyecto Total project cost
850K€
Hasta 85 tickets disponibles. Ginberia co-invierte el 10% con capital propio, alineando sus intereses con los del inversor. Up to 85 tickets available. Ginberia co-invests 10% with own capital, aligning its interests with investors'.
Estructura del Pool Pool Structure

Un pool de riesgo
y beneficio conjunto

A pool of shared
risk and benefit

No inviertes en una villa concreta. Inviertes en un porcentaje del resort completo. Los ingresos, los gastos y los riesgos los asume la estructura en su totalidad — y se distribuyen en proporción exacta a tu participación. Nadie queda expuesto a la suerte individual de una habitación, una semana o una temporada.

Este modelo reduce la volatilidad de tu retorno, distribuye el riesgo operativo y elimina la gestión directa. Tú tienes un % del todo. La estructura te protege.

You don't invest in a specific villa. You invest in a percentage of the entire resort. Income, expenses and risks are borne by the structure as a whole — and distributed in exact proportion to your stake. No one is exposed to the individual luck of a room, a week or a season.

This model reduces return volatility, distributes operational risk and eliminates direct management. You hold a % of everything. The structure protects you.

01
Sin exposición unitaria No unit exposure
No tienes asignada ninguna villa ni semana concreta. Tu participación es un % del activo total. La variabilidad individual se absorbe en el pool. You are not assigned any specific villa or week. Your stake is a % of the total asset. Individual variability is absorbed by the pool.
02
Ingresos y gastos proporcionales Proportional income and expenses
Cada euro de ingreso neto generado por el resort se distribuye trimestralmente en proporción exacta a la participación de cada inversor. Every euro of net income generated by the resort is distributed quarterly in exact proportion to each investor's stake.
03
Riesgo absorbido por la estructura Risk absorbed by the structure
Si una habitación queda vacía, si hay un imprevisto en obra o una temporada floja, el impacto se diluye entre todos. Ningún inversor asume más que su porcentaje. If a room goes vacant, if there's a construction setback or a slow season, the impact is spread among all. No investor bears more than their percentage.
04
Gestión delegada sin fricción Delegated management with no friction
Ginberia gestiona todo end-to-end: reservas, operación, equipo local, mantenimiento y reporting. El inversor recibe su retorno sin gestión directa. Ginberia manages everything end-to-end: reservations, operations, local team, maintenance and reporting. The investor receives their return with no direct management.
Bali pool villa
Quién lo gestiona Who manages it

Ginberia.
End-to-end.

Ginberia selecciona, estructura y gestiona activos reales en situaciones especiales. La métrica que guía cada decisión es la TIR. Aportamos capital propio en cada operación y asumimos la gestión integral: due diligence, obra, operación y desinversión.

Ginberia selects, structures and manages real assets in special situations. The metric guiding every decision is the IRR. We contribute own capital in every operation and assume full management: due diligence, construction, operations and divestment.

5%
Entry Fee
Comisión única de entrada sobre el capital comprometido. Cubre estructuración legal y due diligence del activo. One-time entry fee on committed capital. Covers legal structuring and asset due diligence.
5%
Gestión Operativa Operational Management
Fee anual sobre ingresos brutos por la gestión integral del resort. Incluye operación, reservas y equipo local en Bali. Annual fee on gross revenue for full resort management. Includes operations, reservations and local team in Bali.
5%
Gestión de Obra Construction Management
Supervisión y coordinación del proceso constructivo y de acondicionamiento del activo en Bali. Supervision and coordination of the construction and fit-out process of the asset in Bali.
50%
Carry · TIR > 25% Carry · IRR > 25%
Participación en beneficios solo a partir del 25% de TIR. Los incentivos apuntan en la misma dirección que el inversor. Profit-sharing only above 25% IRR. Incentives point in the same direction as the investor.

Todas las cifras de rentabilidad y TIR referidas en esta página son proyecciones / forecast del plan de negocio, no promesas ni garantías de retorno. El carry aplica únicamente si la TIR real supera el 25%. All return and IRR figures on this page are projections / forecast of the business plan, not promises or guarantees of returns. Carry applies only if actual IRR exceeds 25%.

Próximos Pasos Next Steps

Empieza con
una conversación

Start with
a conversation

El acceso al proyecto es por solicitud. Compartimos el dossier completo —modelo financiero, documentación legal, estudio de mercado en Bali y estructura del vehículo de inversión— a inversores que contacten directamente con el equipo de Ginberia.

Project access is by request. We share the full dossier — financial model, legal documentation, Bali market study and investment vehicle structure — with investors who contact the Ginberia team directly.

Hablar con Ginberia Talk to Ginberia ← Ver todos los proyectos ← All projects